1. Cuando se presentan actos de ocupación ilegal o abusiva de un inmueble, lo que se conoce como "ocupación de hecho", y no haya sido posible arreglar amigablemente la situación (entre las partes involucradas o a través de un tercero como un conciliador), existe un trámite ante el Inspector de Policía o el Alcalde Municipal, llamado "lanzamiento por ocupación de hecho", cuyo objetivo es recuperar la posesión del inmueble.
2. Para dar inicio a este trámite, el perjudicado (puede ser el propietario, quien poseía el inmueble sin ser el dueño o quien lo tenía en calidad de arrendatario), deberá presentar una solicitud que se conoce como "querella policiva", ante el inspector de policía del municipio donde está ubicado el inmueble, la cual generalmente debe presentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a los actos de perturbación o desde el momento en que tiene conocimiento de los hechos.
3. Sin embargo, tenga en cuenta que la decisión del Inspector puede ser modificada, si se inicia un proceso posesorio ante un juez.
- Alcaldía Municipal
- Casa De Justicia
- Centro De Conciliación
- Centro De Convivencia Ciudadana
- Conciliador En Equidad
- Inspección De Policía
- Personería Municipal
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¿Qué debe hacer?
Existe también el proceso posesorio ante el Juez Civil del lugar donde está ubicado el bien inmueble, pero éste sólo podrá llevarse a cabo, siempre que se haya intentando antes llegar a un acuerdo o conciliación.
Con este trámite se busca que el Juez decida definitivamente sobre la recuperación del inmueble ocupado abusivamente, e incluso ordene que se paguen los daños sufridos con la ocupación.
La demanda para dar inicio al proceso posesorio deberá presentarse dentro del año siguiente a la fecha en que se perdió la posesión o desde que se tuvo conocimiento.
¿Dónde acudir?
- Juzgado Civil
Requisitos generales de la demanda:
• La demanda deberá contener los mismos requisitos que la solicitud de querella, y en relación con la conciliación que debió haberse intentado, deberá aportarse la constancia de no acuerdo o de inasistencia.
• Así mismo, deberá indicar claramente cuáles son las peticiones o solicitudes al Juez. Por ejemplo, (i) ordenar que se le restituya la posesión del inmueble (ii) ordenar a los responsables el pago de las indemnizaciones por los daños sufridos.
¿El trámite tiene costo?: No
¿Necesita abogado?: Sí
Cuando el valor catastral del bien inmueble que es objeto de la ocupación arbitraria (cuantía) supera los 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes. Si el valor es menor, podrá presentar la demanda sin abogado.
• Esos trámites pueden ser iniciados por:
- El dueño del inmueble: Quien cuenta con el título de propiedad del inmueble, registrado en la Oficina de Instrumentos Públicos.
- El poseedor del inmueble: Es la persona que no figura como el propietario del mismo, pero aún así se reconoce como tal y realiza todas las actividades que normalmente haría un dueño con su inmueble, como el pago de los recibos de servicios públicos y de impuestos y el mantenimiento de cultivos o de ganado.
- El tenedor del inmueble: Quien reconoce a otro como dueño del predio, como por ejemplo un arrendatario, quien le paga al dueño o poseedor, por tener o habitar en el inmueble.
• La acción de lanzamiento por ocupación de hecho, aplica para inmuebles tanto rurales como urbanos.
• Cuando el dueño, poseedor o el ocupante de un inmueble haya tenido que abandonar el inmueble o haya sido despojado del mismo por acciones de grupos ilegales u otras personas, por causa del conflicto armado que vive el país, existe un trámite especial para recuperar las tierras por parte de las víctimas.
