1. Si usted va a realizar la compraventa de un inmueble, es recomendable que suscriba un contrato de promesa de compraventa, el cual funciona como una garantía de que el contrato de compraventa del inmueble se va a celebrar en un futuro determinado, so pena del pago de una sanción.
No es obligatorio celebrar la promesa de compraventa, pero una vez suscrita conforme a los requisitos establecidos en la ley produce obligaciones.
Si está interesado en obtener más información sobre la promesa de compraventa, consulte: ¿Cómo realizar una promesa de compraventa? O haga clic en el link: https://www.legalapp.gov.co/temadejusticia/id/148.
2. Para efectos de elevar el contrato a escritura pública las partes (comprador y vendedor) deben comparecer ante el notario e identificarse con sus documentos de identificación.
- En la escritura pública se consignan los datos de las partes (nombre, apellido, estado civil, domicilio y edad). De igual forma, se especifica si las personas comparecieron personalmente o si lo hacen por medio de un representante.
- También se indica la situación del inmueble, es decir, si sobre él recae algún gravamen, si forma parte de una sociedad conyugal, etc.
- Los otorgantes deben aclarar cuáles son sus propósitos con la celebración del contrato, así como las obligaciones a las que se hacen.
- El inmueble debe ser identificado por su cédula o registro catastral, nomenclatura, localidad y linderos.
- El precio del bien objeto de compraventa se debe expresar en pesos colombianos, si está en moneda extranjera, se indicará su equivalente en pesos.
- Cuando se realiza el documento, este se lee en su totalidad para darle oportunidad a las partes de aclarar, modificar o corregir lo que sea necesario hasta que manifiesten encontrarse de acuerdo con lo consignado en la escritura.
- Luego, se procede a la firma de la escritura por parte del comprador y vendedor.
- Finalmente, y previo a la cancelación de los gastos notariales el notario firma el documento en señal de autorización.
- Dentro de los dos meses siguientes a la expedición de la escritura pública se debe hacer su registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del municipio donde se encuentre ubicado el inmueble.
- Antes de realizar el registro se debe cancelar el impuesto de registro a favor de los entes territoriales.
3. Tanto vendedor como comprador tienen unas obligaciones, las principales obligaciones del vendedor son:
a. La entrega del inmueble
b. El saneamiento de los vicios que tenga el bien
El vendedor debe entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato o, en el momento acordado en él, sino lo hace el comprador puede:
a. Exigir el cumplimiento del contrato
b. Desistir del contrato
En ambos casos, el comprador tiene derecho a la indemnización de los perjuicios causados, siempre que:
a. Ya hubiera realizado el pago,
b. Esté próximo a pagar la totalidad del precio acordado o,
c. Haya estipulado pagar a plazos.
Si después de haberse celebrado el contrato, el comprador se encuentra en dificultades económicas de tal magnitud que pueden ocasionar el no pago del precio acordado, no podrá exigir la entrega del inmueble por parte del vendedor, aunque se hubiera pactado el pago en plazos. De esta manera, para que se dé la entrega del bien, el comprador debe pagar la totalidad del precio o asegurar el pago del mismo.
Las partes pueden estipular el pago de arras, que consisten en la entrega de una cosa para garantizar la celebración del contrato, pudiendo desistir del mismo perdiendo la cosa que se entregó.
De esta forma, las partes pueden retractarse (arrepentirse) de llevar a cabo la compraventa. Si no acordaron el plazo dentro del cual pueden retractarse (perdiendo lo que entregaron para garantizar la celebración del contrato (las arras), lo podrán hacer dentro de los dos meses siguientes a su celebración, siempre y cuando no se haya otorgado escritura pública, ni se haya dado inicio a la entrega del inmueble.
4. La principal obligación del comprador es pagar el precio del bien en el lugar y tiempo pactado o, en caso de no haberse dicho nada sobre esto en el contrato, en el lugar y tiempo de la entrega del inmueble.
Si el comprador está retrasado en el pago del precio acordado y ha sido requerido por el vendedor para el pago (constituido en mora), este útimo tendrá derecho a:
a. Exigir el pago del precio, es decir, solicitar el cumplimiento del contrato o,
b. La resolución de la venta y la indemnización de perjuicios.
Cuando se da la resolución del contrato éste deja de producir efectos y las cosas deben volver al estado en que estaban antes de celebrarse el contrato (el vendedor devuelve el valor del bien al comprador y a su vez, el comprador devuelve el bien al vendedor).
Para ello, se debe presentar una demanda ante un juez solicitando la resolución del contrato.
Si se da la resolución del contrato con ocasión del no pago por parte del comprador, el vendedor podrá:
a. Retener las arras o,
b. Exigirlas dobladas
Por su parte, el comprador puede pedir que se le devuelva lo que hubiere pagado del precio.
5. De igual forma, en caso de incumplimiento las partes pueden pactar una cláusula penal, que es un castigo que se impone a la parte que incumpla su obligación. En esa medida, la parte incumplida se ve obligada a cancelar la suma de dinero que se determine en el contrato.
- Es incomplatible solicitar la indeminizacion de perjuicios y el pago de la cláusula penal al mismo tiempo.
